affitti brevi

Affitti brevi

Affitti brevi: con la normativa di cui all’articolo 4 del decreto legge n.50/2017 il legislatore ha introdotto una specifica disciplina fiscale per gli affitti brevi, fornendo la definizione di tali contratti, stabilendo il regime fiscale da applicare ai relativi canoni e prevedendo l’attribuzione di compiti di comunicazione dei dati e di sostituzione nel prelievo dell’imposta in capo a determinati intermediari.

Per affitti brevi, s’intendono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

A decorrere dal 1° giugno 2017, ai redditi derivanti da affitti brevi, stipulati a partire da tale data si applica la normativa di cui all’articolo 3 del D.Lgs.14 marzo 2011, n. 23, con tassazione all’aliquota del 21 per cento, in caso di opzione per l’imposta sostitutiva nella forma della cedolare secca.

La normativa si applica anche ai corrispettivi lordi derivanti da subaffitti brevi e dai contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario aventi ad oggetto il godimento dell’immobile da parte di terzi.

Con la recente circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017, l’Agenzia delle Entrate ha illustrato il contenuto della normativa sinteticamente richiamata.

Definizione Affitti Brevi: sono i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, ai quali sono equiparati i contratti di sublocazione e i contratti di concessione in godimento dell’immobile stipulati dal comodatario, aventi medesima durata.

La normativa si applica quando:

– i contratti siano stipulati direttamente tra locatore e conduttore;

– nei contratti intervengano soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Tali contratti tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche, sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata.

La normativa in questione non si applica per:

– gli affitti brevi che rientrano nell’esercizio di attività d’impresa come definita, ai fini reddituali e ai fini IVA, rispettivamente dall’art. 55, comma 2 del TUIR e dall’art. 4 del D.P.R. n. 633 del 1972 (per esempio quelli ad uso foresteria dei dipendenti);

– le attività commerciali non esercitate abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.

Oggetto del contratto:

gli immobili sottoposti agli affitti brevi devono essere a destinazione residenziale (finalità abitative). Gli affitti brevi devono riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione (Cfr. Circ. n. 26/E/2011).

Luogo:

Gli immobili, inoltre, devono essere situati in Italia in quanto quelli situati all’estero producono reddito diverso ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. f) del TUIR.

Servizi accessori agli affitti brevi:

Gli affitti brevi possono avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali, servizi espressamente indicati dall’articolo 4; tali servizi sono ritenuti strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo e, pertanto, non idonei ad escludere i contratti che li contemplano dalla applicazione della cedolare secca. (deve ritenersi oggetto di tassazione anche i servizi fornitura utenze, wi-fi, aria condizionata in quanto strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile).

Restano esclusi i servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile (per esempio fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti)

Durata affitti brevi:

la normativa prevede che gli affitti brevi non abbiano una durata superiore a 30 giorni.

Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, tuttavia se la durata degli affitti brevi che intervengono nell’anno tra le medesime parti è complessivamente superiore a 30 giorni devono porsi in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto (cfr. circ. n. 12 del 1998).

Affitti brevi tramite intermediari:

Destinatari degli obblighi introdotti dalla normativa sono:

– coloro che esercitano la professione di mediatore disciplinata dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, soggetta a segnalazione certificata di inizio di attività da presentare alla Camera di commercio, industria, artigianato e agricoltura ai sensi dell’art. 73 del d.lgs. 26 marzo 2010, n. 59,;

– coloro attraverso i quali vengono stipulati affitti brevi come, ad esempio, coloro che in via abituale anche se non esclusiva offrono strumenti tecnici e informatici per facilitare l’incontro della domanda e offerta di affitti brevi e, pertanto, intervengono nella conclusione del contratto tra locatore e conduttore.

Resta irrilevante la forma giuridica del soggetto che svolge l’attività di intermediazione, potendo questa essere svolta sia in forma individuale che in forma associata, così come non rileva la condizione di residente o meno del soggetto che svolge detta attività né la modalità con cui l’attività è svolta.

Adempimenti degli intermediari:

Alcuni specifici adempimenti devono essere effettuati se gli intermediari:

  • intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare i dati ad essi relativi, individuati con il Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate e conservare gli elementi posti a base delle informazioni comunicate;

  • incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta nella misura del 21 per cento e conservare i dati dei pagamenti o dei corrispettivi medesimi.

Per tener conto delle difficoltà che gli intermediari possono incontrare per individuare i casi in cui sono tenuti a tali adempimenti, il Provvedimento ha disposto che vi sono tenuti sulla base dei dati comunicati loro dal locatore, senza verificarne l’autenticità.

Adempimenti: Trasmissione dei dati

Sono tenuti alla trasmissione dei dati, gli intermediari che forniscono un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo.

Non è tenuto alla trasmissione dei dati se mette in contatto le parti rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

I dati che devono essere comunicati sono: il nome, cognome e codice fiscale del locatore, la durata del contratto, l’importo del corrispettivo lordo e l’indirizzo dell’immobile.

Il Provvedimento ha, inoltre stabilito che, per i contratti relativi al medesimo immobile e stipulati dal medesimo locatore, la comunicazione può essere effettuata anche in forma aggregata. I dati devono essere trasmessi entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto, attraverso i servizi dell’Agenzia delle entrate in conformità alle specifiche tecniche che saranno pubblicate sul sito internet della stessa Agenzia.

Per il 2017, la comunicazione deve riguardare i soli contratti conclusi a partire dal 1° giugno di tale anno. In caso di recesso dagli affitti brevi, gli intermediari non sono tenuti a trasmettere i dati del contratto. Se il recesso è esercitato successivamente all’adempimento dell’obbligo di trasmissione l’intermediario dovrà rettificare la comunicazione utilizzando le modalità informatiche predisposte dall’agenzia. L’omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati relativi agli affitti brevi, di cui l’intermediario dispone, è punita con la sanzione di cui all’articolo 11, comma 1 del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471 (sanzione da 250 a 2.000 euro)

Adempimenti: Applicazione della ritenuta (tassazione)

Ai sensi del comma 5 dell’articolo 4 gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dagli affitti brevi operano all’atto del pagamento al beneficiario (locatore) una ritenuta del 21 per cento (cedolare secca) sul relativo ammontare e provvedono al versamento con le modalità di cui all’art. 17 del D.Lgs. n. 241 del 1997 e alla relativa certificazione ai sensi dellart. 4 del regolamento di cui al DPR n. 322 del 1998.

Dichiarazione e versamento

Il richiamo alle norme in materia di cedolare secca sugli affitti contenuto nel comma 2 dell’articolo 4 comporta che ai redditi derivanti da affitti brevi si applicano le medesime disposizioni previste per la dichiarazione, la liquidazione, l’accertamento, la riscossione, i rimborsi, le sanzioni, gli interessi ed il contenzioso ad essa relativi.

In particolare, la scelta per la cedolare secca si effettua con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi ovvero, nell’ipotesi di eventuale registrazione del contratto, in tale sede.